Usufruct gives the right to use and obtain limited control of another man's immovable property
USUFRUCT LAWS IN THAILAND
The right of usufruct transfers possession, use and enjoyment of an immovable property from the owner to the usufructuary. Usufruct can only be registered over properly titled immovable property and is established by agreement with the owner and registration at the local land office. The contract or memorandum for usufruct is the legal document that states and confirms the formal agreement between the owner and the usufructuary (the person granted the right of usufruct).
A few facts about usufruct in Thailand
- The usufructuary does not obtain the title to the property, nor can he sell or consume the property;
- The usufructuary must take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property;
- The usufructuary is NOT allowed to transfer the right of usufruct, but he is allowed transfer the exercise of his right under the usufruct to another person contrary to the right of habitation (the person granted a right of habitation cannot transfer the exercise of his rights);
- The usufruct does not prevent sale of the property by the owner, but sale of the property does not terminate the usufruct nor the rights of the usufructuary. Usufruct is not a contract right but a real (property) right and as a real right usufruct is a burden on the property itself (any new owner automatically takes the property subject to/ including the right right of usufruct);
- The usufruct is not transferable by inheritance (i.e. the usufruct is automatically terminated upon the usufructuary's death (but not the owner's death));
- The usufruct is governed by the sections 1417 to 1428 Civil and Commercial Code (see law translation below)
Term of the usufruct
The right of usufruct can be created for a period of time up to 30 years or for the life of a person or persons. If the right of usufruct is granted to a juristic person the period cannnot exceed 30 years.
If a usufruct is created for a period of time the usufruct remains depending on the life of the person (or persons) granted the right of usufruct. If the owner of a property grants to B the right of usufruct for a period of 30 years and B dies after 20 years the usufruct will be terminated after 20 years and the property will return to the owner. The right of usufruct distinguishes itself in this matter from for example the right of supericies (which is an inheritable right if registered for a period of time).
Renting out the property under usufruct
Unless restricted in the contract of usufruct the usufructuary is allowed to rent out the property without the consent of the real owner and keep the rent. In essence usufruct includes the right to register a rental exceeding 3 years with the Land Department (lease registration is required for the enforceability of a lease agreement by the tenant). In case of a foreign national as the usufructuary Land Offices will not allow registration of such lease as foreigners are not allowed to control or manage land in Thailand under the land laws of Thailand and also cannot obtain this right under the right of usufruct. The Land Registry does not accept a foreigner as 'landlord' in the lease, therefore local Land Offices make again a distinction between the rights of foreigners and Thais. In practice a foreign usufructuary can only rent out the property under usufruct for periods not exceeding 3 years at the time.
However, if a valid rental or lease has been established the lease/ rental is not terminated together with the end of the usufruct (Scj 2297/2541), i.e. by ruling of the highest court inThailand.
Payment or consideration for the usufruct
A right of usufruct can be granted with or without consideration or payment. The exchange of value for the right of usufruct is not an essential element of a usufruct contract. Usufruct must be registered with the local land office and registration fees are 1% and 0,1% stamp duty over the total consideration, or if the usufruct is granted without the exchange of value (money) the registration will cost less than 100 THB per plot.
Option to Buy or Sell in a Usufruct Agreement
Right of Usufruct is governed by the chapter 'Property" in the Civil and Commercial Code (not the chapter 'Contracts') and as a property right it offers specific rights and obligations. An option to buy or restriction of sale of the property is under Thai law not part of the right of usufruct. Such options are in Thailand outside the scope or area of usufruct and can only be made as a separate agreement between the owner and usufructuary. Even if it would be written in the usufruct contract it would under current Thai law still remain a separate contract right and not part of the right of usufruct (it does not follow the property as a real right when for example ownership is transferred). And when foreigners are involved enforceability of such (contract) options would in court probably be considered void or voidable.
Practical
A right of usufruct is often used to protect a foreign spouse's interest in a property in Thailand that is registered as a personal property in a Thai spouse's name. The right of usufruct is based on an agreement and as an agreement between husband and wife entered into during marriage it may not offer a full protection in case of a divorce (section 1469 Civil and Commercial Code), but in case of a marriage it is the only suitable right under Thai law that offers protection - read more...
Read Ups:
Thailand Civil and Commercial Code - ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
Usufruct(Translation Civil and Commercial Code) |
สิทธิเก็บกิน(original Thai script Civil and Commercial Code) |
|
Section 1417. An immovable property may be subjected to a usufruct by virtue of which the usufructuary is entitled to the possession, use and enjoyment of the property. He has the right of management of the property. The usufruct of a forest, mine or quarry entitles the usufructuary to the exploitation of the forest, mine or quarry. Section 1418. A usufruct may be created either for a period of time or for the life of the usufructuary. If no time has been fixed, it is presumed that the usufruct is for the life of the usufructuary. If it is created for a period of time, the provisions of section 1403 paragraph 3 shall apply mutatis mutandis. In any case the usufuct comes to an end on the death of the usufructuary. Section 1419. If property is destroyed without compensation being paid, the owner is not bound to restore it; but, if he does so to any extent, the usufruct revives to that extent. If any compensation is paid, the owner or the usufructuary must restore the property so far as it is impossible to do so, having regard to the amount of the compensation received, and the usufruct revives to that extent; but, if restoration is impossible, the usufruct come to an end and the compensation must be divided between the owner and the usufructuary in proportion to the damages suffered by them respectively. The same rules apply mutatis mutandis in case of expropriation as well as in case of partial destruction of the property or of partial impossibility to restore the property. Section 1420. When usufruct comes to an end, the usufructuary must return the property to the owner. The usufructuary is liable for the destruction or depreciation in value of the property, unless he proves that the damage was not caused by his fault. He must replace anything which he has wrongfully consumed. He is not bound to give compensation for depreciation in value caused by reasonable use. Section 1421. The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as must care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property. Section 1422. Unless otherwise provided in the act creating the usufruct, the usufructuary may transfer the exercise of his right to the third person. In such case the owner of the property may sue the transferee direct. Section 1423. The owner may object to any unlawful or unreasonable use of the property. If the owner proves that his rights are in peril, he may demand security from the usufructuary, except in the case of donor who has reserved to himself the usufruct of the property given. If the usufructuary fails to give security within a reasonable time fixed for the purpose, or if, in spite of the owner's objection he continues to make use of the property unlawfully or unreasonably, the Court may appoint a Receiver to manage the property in his stead. Upon security being given the Court may release the Receiver so appointed. Section 1424. The usufructuary is bound to keep the substance of the property unaltered, and is responsible for ordinary maintenance and pretty repairs. If important repairs or measures are necessary for the preservation of the property, the usufructuary must forthwith inform the owner thereof and permit them to be carried out. In case of default by the owner, the usufructuary may have the work carried out at the owner's expense. Section 1425. All extraordinary expense must be borne by the owner, but in order to meet these or expenses coming under the foregoing section he may realize part of the property unless the usufructuary is willing to advance the necessary funds without charging interest. Section 1426. The usufructuary shall, for the duration of the usufruct, bear expenses for the management of the property, pay taxes and duties, and be responsible for interests payable on debts charged upon it. Section 1427. If required by the owner, the usufructuary is bound to ensure the property against loss for the benefit of the owner; and if the property is already insures he is bound to renew such insurance when due. He must pay the premiums of the insurance for the duration of his usufruct. Section 1428. No action by the owner against the usufructuary or his transferee in connection with the usufruct or vice versa may be entered later than one year after the usufruct comes to an end. But in an action by the owner who could not have known of the end of the usufruct, the prescription of one year shall run from the time when he knew or ought to have known of it. |
มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุ ให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์ จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่ง ผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านในสันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิต ผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ มาตรา 1419 ถ้าทรัพย์สินสลายไปโดยไม่ได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้าของ ไม่จำต้องทำให้คืนดี แต่ถ้าเจ้าของทำให้ทรัพย์สินคืนดีขึ้นเพียงใด ท่านว่าสิทธิเก็บกินก็กลับมี ขึ้นเพียงนั้น ถ้าได้ค่าทดแทนไซร้ ท่านว่าเจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องทำให้ทรัพย์สิน คืนดีเพียงที่สามารถทำได้ตามจำนวนเงินค่าทดแทนที่ได้รับและสิทธิเก็บกินกลับมีขึ้นเพียงที่ ทรัพย์สินกลับคืนดี แต่ถ้าพ้นวิสัยที่จะทำให้กลับคืนดีได้ สิทธิเก็บกินก็เป็นอันสิ้นไป และ ค่าทดแทนนั้นต้องแบ่งกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน และผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามส่วนแห่งความ เสียหายของตน วิธีนี้ให้ใช้บังคับโดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรัพย์สินถูกบังคับซื้อ และกรณีซึ่ง ทรัพย์สินสลายไปแต่บางส่วน หรือการทำให้คืนดีนั้นพ้นวิสัยในบางส่วน มาตรา 1420 เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลง ผู้ทรงสิทธิต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่เจ้าของ ถ้าทรัพย์สินสลายไป หรือเสื่อมราคาลง ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิด เว้นแต่ จะพิสูจน์ได้ว่าความเสียหายนั้นมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของตน ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ทรัพย์สินสิ้นเปลืองไปโดยมิชอบ ท่านว่าต้องทำให้ มีมาแทน ถ้าทรัพย์สินเสื่อมราคาเพราะการใช้ตามควรไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่จำเป็นต้องให้ค่าทดแทน มาตรา 1421 ในการใช้สิทธิเก็บกินนั้น ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สินเสมอกับ ที่วิญญูชนพึงรักษาทรัพย์สินของตนเอง มาตรา 1422 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเก็บ กินไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธินั้นจะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกก็ได้ ในกรณีเช่นนั้น เจ้าของทรัพย์สินอาจฟ้องร้องผู้รับโอนโดยตรง มาตรา 1423 เจ้าของทรัพย์สินจะคัดค้านมิให้ใช้ทรัพย์สินในทางอันมิชอบด้วย กฎหมาย หรือมิสมควรก็ได้ ถ้าเจ้าของพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของตนตกอยู่ในภยันตราย ท่านว่าจะเรียกให้ผู้ทรงสิทธิ เก็บกินหาประกันให้ก็ได้ เว้นแต่ในกรณีซึ่งผู้ให้ทรัพย์สินสงวนสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อตนเอง ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินละเลยไม่หาประกันมาให้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนด ให้เพื่อการนั้น หรือถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินมินำพาต่อคำคัดค้านแห่งเจ้าของยังคงใช้ทรัพย์สินนั้น ในทางอันมิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิสมควรไซร้ ท่านว่าศาลจะตั้งผู้รักษาทรัพย์เพื่อจัดการทรัพย์สิน แทนผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ได้ แต่เมื่อหาประกันมาให้แล้ว ศาลจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้นก็ได้ มาตรา 1424 ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไป ในสาระสำคัญ กับต้องบำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย ถ้าจำเป็นต้องซ่อมแซมใหญ่ หรือมีการสำคัญอันต้องทำเพื่อรักษาทรัพย์สินไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องแจ้งแก่เจ้าของทรัพย์สินโดยพลันและต้องยอมให้จัดทำการนั้น ๆ ไป ถ้าเจ้าของทรัพย์สินละเลยเสียท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะจัดทำการนั้นไปโดยให้เจ้าของทรัพย์สิน ออกค่าใช้จ่ายก็ได้ มาตรา 1425 ค่าใช้จ่ายอันเป็นการจรนั้น ท่านว่าเจ้าของต้องเป็นผู้ออก แต่เพื่อ จะออกค่าใช้จ่ายเช่นว่านี้ หรือค่าใช้จ่ายตามความในมาตราก่อนเจ้าของจะจำหน่ายทรัพย์สิน บางส่วนก็ได้ เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเต็มใจทดรองเงินตามที่จำเป็นโดยไม่คิดดอกเบี้ย มาตรา 1426 ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการ จัดการทรัพย์สินตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น มาตรา 1427 ถ้าเจ้าของทรัพย์สินต้องการ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องเอาทรัพย์สิน ประกันวินาศภัยเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์สิน และถ้าทรัพย์สินนั้นได้เอาประกันภัยไว้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องต่อสัญญาประกันนั้นเมื่อถึงคราวต่อ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องเสียเบี้ยประกันระหว่างที่สิทธิของตนยังมีอยู่ มาตรา 1428 คดีอันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในระหว่างเจ้าของทรัพย์สินกับผู้ทรงสิทธิ เก็บกิน หรือผู้รับโอนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อเกินปีหนึ่งนับแต่วันสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง แต่ในคดี ที่เจ้าของทรัพย์สินเป็นโจทก์นั้น ถ้าเจ้าของไม่อาจรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงเมื่อใด ท่านให้นับ อายุความปีหนึ่งนั้นตั้งแต่เวลาที่เจ้าของทรัพย์สินได้รู้ หรือควรรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง |
